News

Check out market updates

Οικονομία και τιμές ακινήτων

Απο τον Πασχάλη Θεοφάνους

Σύμφωνα με τους οίκους αξιολόγησης τους πρώτους μήνες του 2014, η Κυπριακή οικονομία άρχισε να σταθεροποιείται από τις επιπτώσεις των αποφάσεων της Ευρωζώνης στις 15 και 27 Μαρτίου και την επιβολή του «bail -in» στους καταθέτες των δύο μεγάλων τραπεζών Λαϊκής και Τράπεζας Κύπρου. Οι τιμές των Ακινήτων σύμφωνα με την Μονάδα Παρακολούθησης Ακινήτων (Μ.Ο.Π.Α.) του Τμήματος Στατιστικής της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου (ΚΤΚ),  κατέγραψαν σταθεροποίηση το τρίτο τρίμηνο του 2014

•    Ο δείκτης τιμών κατοικιών και διαμερισμάτων (ΚΑΤ-ΔΙΑΜ) κατέγραψε τριμηνιαία μείωση 2% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2014, παρουσιάζοντας σταθεροποίηση έναντι του προηγούμενου τριμήνου.

•    Οι τιμές ΚΑΤ-ΔΙΑΜ παρουσίασαν τριμηνιαία μείωση 1,5% και 2,7%, αντίστοιχα.

•    Ετήσια μείωση 8,9% κατέγραψαν οι τιμές κατοικιών το τρίτο τρίμηνο του 2014, σε σύγκριση με 9,1% το προηγούμενο τρίμηνο.

•    Το τρίτο τρίμηνο του 2014 ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσίασε σταθεροποίηση, παραμένοντας στο 2%, όπως και το προηγούμενο τρίμηνο.

•    Οι τιμές ΚΑΤ-ΔΙΑΜ παρουσίασαν τριμηνιαία μείωση 2,7% και 1,5%, αντίστοιχα, σε σύγκριση με μειώσεις 2,1% και 1,8%, αντίστοιχα, κατά το προηγούμενο τρίμηνο (Διάγραμμα 1).

•    Η μεγαλύτερη τριμηνιαία υποχώρηση στις τιμές διαμερισμάτων κατά το τρίτο τρίμηνο του 2014, καταγράφηκε στην επαρχία Αμμοχώστου (6,2%), ενώ η μικρότερη στην Λάρνακα και Πάφο (1,3%).

•    Στην Λευκωσία και Λεμεσό, οι τιμές  διαμερισμάτων ήταν χαμηλότερες κατά 2,2% και 1,7%, αντίστοιχα, σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

•    Στις τιμές κατοικιών η μεγαλύτερη τριμηνιαία μείωση καταγράφηκε στην επαρχία Λάρνακας (3,2%), ενώ η μικρότερη στις επαρχίες Λεμεσού και Πάφου (0,1%).

•    Στις επαρχίες Λευκωσίας και Αμμοχώστου, οι τιμές οικιών ήταν χαμηλότερες κατά 1,8%, και 0,8% αντίστοιχα, σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

•    Σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών κατοικιών κατέγραψε μείωση 8,9%, έναντι ετήσιας μείωσης 9,1% το δεύτερο τρίμηνο του 2014.

•    Οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 7,9% σε ετήσια βάση και οι τιμές διαμερισμάτων κατά 10,1% (Διάγραμμα 2).

•    Οι μεγαλύτερες ετήσιες μειώσεις τιμών κατά το τρίτο τρίμηνο του 2014 καταγράφηκαν στην επαρχία Λάρνακας κατά 10,9% για διαμερίσματα και 9,0% για οικίες.

•    Οι μικρότερες ετήσιες μειώσεις καταγράφηκαν στην επαρχία Πάφου κατά 7,6% για διαμερίσματα και 5,5% για οικίες (Διάγραμμα 3). Ο

•    Οι τιμές διαμερισμάτων στις επαρχίες Λευκωσίας, Λεμεσού, και Αμμοχώστου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 8,4%, 9,6% και 10,7%, αντίστοιχα, ενώ οι τιμές οικιών στις επαρχίες Λευκωσίας, Λεμεσού και Αμμοχώστου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 8,2%, 6,3% και 8,6%, αντίστοιχα.

•    Σύμφωνα με στοιχεία του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το τρίτο τρίμηνο του 2014 ο συνολικός αριθμός πωλητήριων εγγράφων (Κύπριοι και αλλοδαποί) κατέγραψε αύξηση 23,2% παγκύπρια, σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2013.
•    Αυξήσεις σημειώθηκαν στα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές Κύπριους, κατά 24,1% και στα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές αλλοδαπούς κατά 20,8%. (Διάγραμμα 4).
•     Όλες οι επαρχίες πλην της Λευκωσίας έδειξαν ετήσια αύξηση, σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2013. Σύμφωνα με στοιχεία της ΚΤΚ, το μέσο επιτόκιο για στεγαστικά δάνεια συνέχισε την πτωτική του πορεία φτάνοντας στο 4,27% σε σύγκριση με 4,48% το προηγούμενο τρίμηνο.
•    Το υπόλοιπο του συνόλου των στεγαστικών δανείων (κάτοικοι και μη κάτοικοι Κύπρου) κατά το μήνα Σεπτέμβριο του 2014 συνέχισε να μειώνεται φτάνοντας στα €13.6δις. (Διάγραμμα 5).
•     Στον κατασκευαστικό τομέα, οι εγχώριες πωλήσεις τσιμέντου κατέγραψαν σε ετήσια βάση το τρίτο τρίμηνο του 2014 μικρότερη μείωση (13,7%) σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο (18,2%).
•    Σύμφωνα με τις ΕΟΣ της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ο δείκτης πρόθεσης για αγορά ή ανέγερση κατοικίας τους επόμενους δώδεκα μήνες στην Κύπρο κυμάνθηκε σε πιο αρνητικά επίπεδα κατά το υπό εξέταση τρίμηνο.
•    Ο δείκτης προσδοκιών για τις τιμές πώλησης ακινήτων κατά το τρίτο τρίμηνο του 2014 κυμάνθηκε σε λιγότερο αρνητικά επίπεδα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο ( -21,4 έναντι -28,6).
•    Σε λιγότερο αρνητικά επίπεδα κυμάνθηκε και ο δείκτης προσδοκιών εργοδότησης στον κατασκευαστικό τομέα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο ( -9,3 έναντι  -11,2).

Για τη δημιουργία των διαφόρων δεικτών και υποδεικτών των τιμών, η ΜΟΠΑ ακολουθεί την “Ωφελιμιστική Μεθοδολογία” η οποία βασίζεται στην κατασκευή δεικτών  όπως λ.χ. ο καθορισμός της τιμής του ακινήτου, σύμφωνα με το σύνολο των χαρακτηριστικών του τα οποία δεν έχουν παρατηρήσιμες αγοραίες αξίες και μέσα από μεταβλητές παλινδρόμησης έχει το πλεονέκτημα να λαμβάνει υπόψη την φύση των διαφόρων φυσικών, δομικών και γεωγραφικών χαρακτηριστικών των ακινήτων, πέραν του εμβαδού, και μπορεί να αναλύσει στατιστικά την τιμή ενός ακινήτου σύμφωνα με τα  χαρακτηριστικά του, και να διαχωρίσει τη διακύμανση των τιμών μεταξύ δύο περιόδων σε αλλαγές στη σύνθεση των χαρακτηριστικών του, αλλά και σε πιθανές αλλαγές στις συνθήκες ισορροπίας της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά ακινήτων. Τα αποτελέσματα των δεικτών που προκύπτουν από την ωφελιμιστική μεθοδολογία είναι συγκρίσιμα και ποιοτικά σταθερά. Το σημαντικό αυτό πλεονέκτημα προκύπτει από το γεγονός ότι η τεχνική αυτή λαμβάνει υπόψη την φύση των διαφόρων φυσικών, δομικών και γεωγραφικών χαρακτηριστικών των ακινήτων, πέραν του εμβαδού, και επιτρέπει τη ξεχωριστή επίδραση αυτών των χαρακτηριστικών στην τιμή του ακινήτου.
Ένα από τα πρώτα βασικά στάδια της δημιουργίας δείκτη τιμών κατοικιών με βάση την ωφελιμιστική μεθοδολογία είναι ο προσδιορισμός των σημαντικότερων χαρακτηριστικών μιας κατοικίας τα οποία εξηγούν στατιστικά στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό την αγοραία αξία του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τα ποιο κάτω χαρακτηριστικά.
• Χαρακτηριστικά μεγέθους: Τα οποία εξηγούν το μεγαλύτερο μέρος της τιμής μιας κατοικίας, το εμβαδόν των εσωτερικών χώρων και το εμβαδόν των καλυμμένων και ακάλυπτων βεραντών.
• Χαρακτηριστικά ποιότητας της κατοικίας: η ηλικία της κατοικίας, ο βαθμός συντήρησης και ο βαθμός πολυτέλειάς της.
• Χαρακτηριστικά τοποθεσίας: Η επαρχία στην οποία ανήκει η κατοικία, η πολεοδομική ζώνη και επομένως ο συντελεστής δόμησης, αν π.χ. είναι κτισμένη σε τουριστική περιοχή και αν έχει θέα τη θάλασσα.
• Η ύπαρξη κεντρικής θέρμανσης και κεντρικών μονάδων κλιματισμού.
• Για τις οικίες μόνο: η διάκριση μεταξύ ανεξάρτητης οικίας, ημιανεξάρτητης οικίας και μεζονέτας, αν η οικία είναι κτισμένη σε οικόπεδο ή χωράφι, η έκταση της οικίας και αν αυτή ανήκει σε αγροτική ή αστική περιοχή.
Τα αποτελέσματα από την εφαρμογή της ωφελιμιστικής μεθοδολογίας, χρησιμοποιούνται μετέπειτα για την κατασκευή των διαφόρων δεικτών και υποδεικτών των τιμών των κατοικιών. Η στατιστική ανάλυση των αποτελεσμάτων που προκύπτουν και τους παραχθέντες δείκτες επιβεβαιώνει την αξιοπιστία, ευρωστία και εγκυρότητα τους. Στατιστικός αυτά χαρακτηρίζονται από υψηλό συντελεστή προσδιορισμού (R2 πάνω από 0,70), εξαιρετικά στατιστικά σημαντικούς συντελεστές (σε επίπεδο σημαντικότητας 0,1%) και μικρά διαστήματα εμπιστοσύνης για τους εκτιμώμενους συντελεστές.

Leave a Reply